You had your best-laid plans and then COVID-19 came along and hammered the entire economy. But you’ve got this – if you have the right information. Join Rob Carrick and Roma Luciw on Stress Test, a podcast guiding you through one of the biggest challenges your finances will ever face.
Roma : Les taux hypothécaires très bas avaient rendu l’accession à la propriété abordable, malgré la flambée des prix. Davantage de personnes ont pu acheter une propriété, mais elles ont dû pour cela contracter des prêts hypothécaires considérables.
Rob : Ensuite, la Banque du Canada a augmenté les taux d’intérêt dans le cadre de sa lutte contre l’inflation.
Roma : Bienvenue à Test de résistance, une baladodiffusion sur les finances personnelles pour les milléniaux et les membres de la génération Z. Je m’appelle Roma Luciw, je suis rédactrice en chef de la rubrique des finances personnelles du Globe and Mail.
Rob : Et je m’appelle Rob Carrick, je suis chroniqueur en finances personnelles au Globe and Mail. Deux types d’acheteurs voient leurs versements hypothécaires augmenter : les personnes qui ont un prêt hypothécaire à taux variable et celles qui doivent renouveler leur prêt à taux fixe. D’une manière ou d’une autre, tous les propriétaires qui ont contracté un prêt hypothécaire devront subir des taux plus élevés.
Roma : Et la hausse brutale des taux a vraiment pris les propriétaires au dépourvu. N’oubliez pas que l’inflation galopante, l’affaiblissement du marché de l’emploi et les craintes d’une récession pèsent déjà sur les finances des ménages. Rob, que se passe-t-il dans le domaine du logement? Je pensais qu’il suffisait d’acheter une maison et de regarder sa valeur augmenter!
Rob : C’est ce qui s’est passé au Canada pendant des années. Vous achetiez une maison, et sa valeur augmentait. Vos versements hypothécaires étaient tout à fait gérables tant que les taux d’intérêt étaient bas, car ceux-ci atténuaient parfaitement la pression exercée par la hausse des prix. Or, les taux d’intérêt ont grimpé en flèche au cours des 18 à 24 derniers mois, et les gens ont aujourd’hui beaucoup de mal à rembourser leur prêt. Ce qui se passe n’est pas facile.
Roma : Les versements hypothécaires augmentent de plusieurs centaines de dollars par mois. Et pour beaucoup de familles et de propriétaires, on peut se demander d’où peut venir cet argent. Parfois, cela signifie la fin des vacances et des sorties au restaurant. D’autres fois, cela signifie que l’épargne est sacrifiée. Dans le pire des cas, les ménages s’endettent et s’en sortent avec des cartes de crédit ou des marges de crédit. Ce que je constate, c’est que les gens sont très préoccupés par l’augmentation des mensualités. Pendant longtemps, les hypothèques à taux variable ont été un moyen sûr de faire des économies. Que se passe-t-il maintenant, Rob?
Rob : Je me souviens d’études universitaires montrant qu’au fil des décennies, les prêts hypothécaires à taux variable étaient presque toujours le bon choix, et c’est devenu une sorte de religion pour les emprunteurs. Mais pendant la pandémie, les taux d’intérêt avaient atteint leur niveau le plus bas, et les taux devaient forcément remonter. C’est ce qui s’est passé. Et ceux qui ont un prêt hypothécaire à taux variable subissent des hausses comme ils n’en avaient jamais connu. Et cette hausse ne cesse pas. Chaque fois que la Banque du Canada ajuste ses taux, les gens sont accablés par la hausse des coûts hypothécaires.
Roma : N’oublions pas que ceux qui ont des prêts hypothécaires à taux fixe ne sont pas non plus tirés d’affaire, car certains de ces prêts vont bientôt arriver à échéance, surtout les prêts qui étaient de cinq ans à l’origine.
Rob : Oui, c’est vrai. Il y a des gens qui avaient un prêt hypothécaire de cinq ans et qui avaient un excellent taux, entre 2 et 3 %. Et maintenant, ils vont devoir le renouveler. Et le nouveau taux pourrait être d’environ 5 %. C’est un choc.
Roma : Nous entendons constamment de sources différentes que c’est beaucoup plus difficile. Cette semaine, un sondage a révélé qu’un tiers des propriétaires trouvent désormais qu’il est très, très difficile de payer leur prêt hypothécaire. En plus, nous constatons que les prix de l’immobilier ont baissé dans certaines régions, ce qui a également des répercussions sur les propriétaires.
Rob : Oui. Vous savez, si vos versements sont élevés, vous pouvez peut-être vous consoler en vous disant qu’au moins, la valeur de votre maison a augmenté. Or, ce n’est pas ce qui se produit! Vous souffrez de deux façons. Vos versements sont beaucoup plus élevés, et la valeur de votre maison n’augmente plus; en fait, elle pourrait même commencer à baisser. Il est même possible que la valeur de certaines propriétés soit moins élevée que ce que leur propriétaire ont payé. Si le marché immobilier continue sur sa lancée, ce sera un choc et une vraie déception pour les gens. Je ne pense pas que la baisse des prix soit vraiment dramatique. Je pense que les fondamentaux de l’économie canadienne et l’immigration vont soutenir le marché immobilier à long terme. Néanmoins, ce sera difficile pendant un certain temps.
Roma : Notre première invitée a un prêt hypothécaire à taux variable. Depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter, le coût de son logement s’est accru de 20 %. C’est ce que nous allons voir après la pause.
Cara : Je m’appelle Cara. J’ai 24 ans et je vis à Vancouver, en Colombie-Britannique.
Roma : Cara a acheté son appartement après avoir décroché son diplôme universitaire.
Cara : J’avais un emploi à temps plein qui m’attendait et je savais que je voulais acheter quelque chose. Être propriétaire a toujours été l’un de mes objectifs. J’ai donc entamé mes démarches dès que j’ai eu mon diplôme. C’était durant cette période de 2022 où les prix étaient complètement fous, et j’avais peur de manquer le bateau si je n’entamais pas immédiatement le processus d’achat. Je ressentais donc une certaine pression. J’ai regardé un nombre incroyable d’inscriptions. C’était l’époque des offres multiples et la situation était stressante, si bien que j’ai mis du temps à trouver ce qui me plaisait. Je cherchais un appartement d’une chambre, spacieux, car je compte y vivre pendant cinq à dix ans. J’ai trouvé ce que je cherchais. Je me suis trouvé un appartement de 720 pieds carrés, avec une chambre et une salle de bain. Il y a aussi un solarium et un coin détente. Il est parfait pour mon partenaire et moi. Nous avons adopté un chien, et nous pensons pouvoir y vivre pendant un certain temps, peut-être même avec un enfant dans ses premières années.
Roma : Elle a payé son appartement 900 000 dollars, avec une mise de fonds d’environ 25 %.
Cara : Oui, je pense qu’il est important de préciser comment j’ai pu acheter à 23 ans, pour une somme aussi élevée. En fait, j’ai reçu un héritage. Je sais que tout le monde n’est pas dans la même situation. Il est très difficile de pouvoir acheter un logement si jeune, ou même plus tard dans la vingtaine, sans l’aide de ses parents. J’ai donc eu beaucoup de chance, car mes parents avaient payé mes études universitaires. J’ai participé au programme coopératif de mon université, donc, j’ai pu mettre de côté tout l’argent que j’ai gagné lors de mes stages, et tout le reste. J’ai un emploi depuis l’âge de 14 ans. Ainsi, lorsque j’ai obtenu mon diplôme, j’avais environ 100 000 dollars d’économies. J’avais décidé que j’allais utiliser ces économies comme mise de fonds pour acheter un logement. Et en plus, j’ai reçu un héritage. Mes grands-parents sont décédés, et mon héritage m’a permis de mettre 250 000 dollars de mise de fonds sur cet appartement de 900 000 dollars.
Roma : Tant son courtier en prêts hypothécaires et sa famille lui ont conseillé un prêt hypothécaire à taux variable.
Cara : Avec le recul, je ne pense pas qu’ils se soient trompés. En examinant l’historique des taux hypothécaires, on s’aperçoit que les taux ont été très bas au cours des 20 à 30 dernières années. J’aurais dû réfléchir davantage au type de prêt hypothécaire, mais je ne me suis fiée qu’à la suggestion de mon courtier en prêts hypothécaires. C’était un peu un pari, et je comprends pourquoi on m’a suggéré d’opter pour un taux variable, parce que les taux fixes n’étaient pas vraiment avantageux à l’époque.
Roma : Ce choix a eu d’importantes répercussions sur ses versements hypothécaires aux deux semaines.
Cara : Ainsi, lorsque j’ai contracté mon prêt hypothécaire, mon versement était de 1 400 dollars et ma période d’amortissement était de 30 ans. Et je crois qu’à l’époque, à chaque versement, environ 400 à 500 dollars allaient au capital, et le reste aux intérêts. Aujourd’hui, il n’y a qu’une petite partie qui va au remboursement du capital. Cela s’explique par le fait que j’ai un prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes : mon versement n’augmente pas automatiquement à chaque hausse des taux. Ce ne sera le cas que lorsque mon seuil de déclenchement sera atteint. Pour le moment, mon versement est de 1 600 dollars, j’ai atteint mon seul de déclenchement. Par contre, je crois que ma période d’amortissement est actuellement d’environ 46 ans. Cela signifie que si cela durait, je paierais presque toute ma vie. C’est décourageant.
Roma : Le salaire de base de Cara est d’environ 118 000 dollars, auquel s’ajoute une prime annuelle. Plus de la moitié de son revenu net après impôt est consacré au logement.
Cara : Mes frais de logement actuels sont constitués de différents éléments. Tout d’abord, j’ai mon versement hypothécaire de 1 600 dollars toutes les deux semaines. S’ajoutent à cela les paiements supplémentaires que j’effectue pour le remboursement du capital. Je fais ces remboursements parce que je ne me sens pas très à l’aise avec une période d’amortissement de 46 ans et avec le fait de devoir payer jusqu’à 70 ans, voire 80. Donc, je verse aussi en moyenne 900 dollars supplémentaires par mois. Cela représente donc largement plus de 2 000 dollars. Ensuite, j’ai les frais de condo, qui s’élèvent à 500 $. En moyenne, je dirais donc que je dépense environ 4 625 dollars par mois pour mon logement. Et cela n’inclut pas les impôts fonciers, et tout le reste. Ce montant est donc probablement de plus de 5 000 dollars, une somme insensée à consacrer à son logement. Et je ne peux pas dire que j’en suis particulièrement fière, pour être honnête. Je me sens presque gênée de dire ce que je dépense pour mon logement.
Roma : Malgré le coût plus élevé. Elle s’en tient à son taux variable.
Cara : J’ai souvent pensé à prendre un prêt à taux fixe depuis que les taux d’intérêt ont commencé à grimper. Lorsque la hausse a commencé, je me suis dit que ce ne seraient que quelques petites augmentations, que j’étais en mesure d’y faire face. Et puis, ça a continué. Et je me suis dit que ça n’allait pas continuer. Je pense qu’après la troisième ou quatrième hausse, j’ai envoyé un courriel à mon courtier en prêts hypothécaires pour lui demander son avis. Je me disais que ce serait peut-être le moment d’opter pour un prêt à taux fixe. Il m’a conseillé d’attendre, car les taux fixes, à l’époque, étaient déjà d’environ 6 % je crois, donc déjà très élevés. Son avis était qu’à terme, les taux allaient commencer à redescendre, probablement avant la fin de l’année. Je ne pense pas que cela se produira cette année, mais j’espère que ce sera pour la prochaine. Et maintenant, je suis là à me dire que j’aurais peut-être dû aller de l’avant, ne pas suivre son conseil et m’écouter. En fait, je continue à penser que c’était la bonne idée de ne pas le faire, car avec un peu de chance, les taux vont commencer à baisser l’an prochain. Et j’essaie aussi de réfléchir au terme. Ainsi, sur cinq ans, si le taux est très élevé pendant deux ans, mais qu’il reste faible au cours des trois dernières années, il est possible que j’aie pris la bonne décision, dans l’ensemble.
Roma : Entre-temps, la valeur de sa propriété a diminué. Des appartements comparables se vendent actuellement à environ 800 000 dollars.
Cara : Le fait de savoir que mon appartement a perdu environ 100 000 dollars en moins d’un an m’angoisse énormément. C’est effrayant. J’essaie de penser à dans dix ans, c’est un peu ce qui me permet de calmer un peu mon angoisse. J’essaie donc de me rappeler que je ne vais pas vendre à perte, mais cela m’amène à me demander si l’immobilier est un investissement aussi rentable qu’il l’était. Je pense que l’immobilier n’est plus un investissement aussi rentable qu’il l’a été pour mes parents, mais j’ai toujours pensé que c’était encore un investissement, et maintenant je commence à penser que ce n’est peut-être plus le cas.
Roma : Rétrospectivement, elle regrette d’avoir eu peur de manquer le bateau au moment d’acheter son appartement.
Cara : Je pense que cela m’a fait perdre l’esprit critique que j’aurais eu si nous n’avions pas été dans cette phase où tout le monde achetait. Il y avait des tonnes de guerres d’enchères, et tout le monde disait : « Entrez sur le marché immobilier canadien dès que vous le pouvez. » Je pense que j’aurais aimé prendre un peu de recul, et peut-être ne pas acheter au moment où tout le monde se précipitait.
Roma : Après la pause, nous écouterons le témoignage d’une infirmière qui a vu son taux d’intérêt plus que doubler lorsqu’elle a renouvelé son prêt hypothécaire cette année.
Meghan : Je m’appelle Meghan. J’ai 30 ans et je vis à Kingston.
Roma : Meghan a payé sa maison 248 000 dollars en 2018, un an après avoir débuté comme infirmière. C’est une maison jumelée de deux étages avec trois chambres, située dans un quartier familial.
Meghan : À l’époque, c’était quelque chose qui semblait réaliste. Bien sûr, j’avais économisé, j’avais observé le marché et je savais ce que je pouvais me permettre. Je dirais qu’aujourd’hui, je ne considérerais absolument pas cela comme un objectif réaliste pour moi. Mais à l’époque, le marché immobilier était un peu plus abordable. Le calcul qui m’intéressait le plus, à l’époque, était celui de la mise de fonds que je pouvais me permettre de donner. Je ne réfléchissais pas vraiment au montant éventuel de mon versement hypothécaire par la suite. Je voulais surtout savoir si je disposais d’une mise de fonds suffisante pour cette maison. Je découvrirais le reste bien assez tôt.
Roma : Elle a obtenu un prêt hypothécaire à taux fixe sur cinq ans à 2,14 %, amortissement de 25 ans. Elle était satisfaite, son achat se traduisait par des versements mensuels d’environ 1 100 dollars.
Meghan : Je ne savais pas que c’était un taux vraiment avantageux. J’avais entendu des gens à la banque dire que les taux étaient très bons en ce moment, mais je ne l’avais pas réalisé. Et d’autre part, qu’est-ce qu’un mauvais taux. Je ne connaissais pas du tout l’historique des taux. Je dirais qu’à l’époque, en 2018, je consacrais entre un tiers et 40 % de mon revenu à l’hypothèque, à l’assurance habitation, aux services publics, à l’électricité, etc. À l’époque, en 2018, il me restait de l’argent.
Roma : Elle a utilisé le reste de ses économies, environ 16 000 dollars, pour rénover sa cuisine et faire d’autres réparations dans sa maison, qui en avait bien besoin. Mais il n’y a pas que les taux d’intérêt qui ont changé au cours des cinq années qui se sont écoulées depuis que Meghan a acheté sa maison.
Meghan : J’ai eu un enfant pendant cette période, cela a été un grand changement. Mais en 2018, quand j’ai acheté ma maison et que j’ai obtenu un taux hypothécaire fixe sur cinq ans, je savais que je signais quelque chose qui disait cinq ans, mais je n’avais pas bien saisi ce que cela signifiait cinq ans plus tard. Quelle pourrait être la différence entre les taux d’intérêt? Je savais que les taux d’intérêt changeaient, car lorsque je parlais à des amis qui avaient acheté une maison au cours des cinq années suivantes et qui avaient opté pour un prêt à taux variable, je me suis demandais qui avait bien pu faire ça. Heureusement, ce n’est pas ce que j’ai fait. J’ai la chance d’avoir un taux fixe. Mais au fur et à mesure que le moment approchait, j’ai commencé à devenir nerveuse. Dans ma tête, j’espérais que les taux commenceraient à descendre avant que je ne doive renouveler. J’aurais dû m’en soucier davantage. Je savais ce que cela signifiait pour moi, mais je n’y pensais pas. L’année juste avant, j’avais eu un enfant. Je terminais mes études à l’université. J’avais un gros examen à passer. Je me concentrais davantage sur ma famille. Je me préparais à l’arrivée de ce nouveau bébé. J’avais donc vraiment mis de côté mes inquiétudes à ce sujet. Je ne pouvais pas me laisser aller à cela, parce que je ne voulais pas m’enfoncer dans la spirale et me stresser pour une chose au sujet à laquelle je ne pouvais absolument rien.
Roma : La banque l’a contactée quelques mois avant qu’elle ne doive renégocier son prêt hypothécaire, en juillet.
Meghan : Il y avait beaucoup de possibilités. Une petite partie de moi voulait reprendre un taux variable en espérant une baisse l’année suivante. L’année d’après, après avoir examiné toutes les possibilités offertes par les taux fixes à un, deux, trois, quatre et cinq ans, j’ai finalement opté pour un taux à trois ans. Le taux d’intérêt était de 5,6 %. J’aurais pu choisir cinq ans, ce qui aurait donné 5,3 %. Je me suis dit que la différence de 0,3 % ne serait pas déterminante pour moi. Et cela me permettait, je l’espérais, de bénéficier d’un terme plus court. J’espérais vraiment que les taux d’intérêt auraient baissé après trois ans. Au lieu d’attendre cinq ans. D’être coincé pendant cinq ans. Je suis en congé de maternité, je savais donc que je n’avais pas de marge de manœuvre. N’étant pas au travail, je ne pouvais pas faire plus d’heures pour gagner plus. Il y a donc une variable qui avait changé. Je savais donc que j’avais un revenu relativement fixe pour le reste de l’année.
Roma : Or, ses frais mensuels sont nettement plus élevés qu’avant.
Meghan : Oui. Avant, comme je l’ai dit, je payais près de 1 100 dollars par mois. Maintenant, c’est plus de 1 600. Donc, 500 dollars de plus, ce qui, je le sais, dans le monde d’aujourd’hui, ne semble pas beaucoup. Mais en fait, c’est énorme. Comme je le disais tout à l’heure, je suis en congé de maternité, je dispose donc d’un revenu très fixe, et plus de 50 % de mes revenus vont à mon hypothèque. Cela a donc été un peu un choc. Je pense vraiment que sans mon partenaire, qui vit avec moi, qui contribue à l’hypothèque, aux factures, et ainsi de suite, je ne sais vraiment pas ce que je ferais sans ce revenu supplémentaire. Je suis sûre que je pourrais joindre les deux bouts, mais je ferais beaucoup plus de sacrifices, dont celui de ma voiture.
Roma : Elle a bénéficié d’un complément de revenu pendant les cinq premiers mois de son congé de maternité. Aujourd’hui, elle vit de l’assurance-emploi.
Meghan : J’utilise beaucoup plus mes cartes de crédit qu’avant. Je l’ai dit, j’ai la chance de savoir qu’en janvier, je reprendrai le travail, et je pourrai alors rembourser. Malheureusement, il y a plus d’intérêts qui s’accumulent, et cela ne fait qu’augmenter les dépenses. Mais c’est la situation dans laquelle nous nous trouvons. Cela a certainement eu un impact sur la façon dont je pensais vivre mon congé de maternité. J’ai beaucoup aimé pouvoir passer ce temps avec mon bébé. C’est formidable. Mais savoir que je devais réhypothéquer au milieu de mon congé de maternité et consacrer plus de la moitié de mon revenu à mon hypothèque a été terrible. Il y a des facteurs de stress auxquels je ne pensais pas avant. Par exemple, quand il me faut des couches pour ma petite fille. Je suis un peu ennuyée, je me dis : Oh non... Encore une autre dépense, et je me sers de ma carte de crédit. Alors qu’avant, je ne pense pas que je m’en serais inquiétée. Cela n’aurait pas été un stress du tout. Ce qui était une nécessité, je l’achetais, c’est tout. Alors que maintenant, il y a toujours une petite voix qui me dit que je devrais essayer d’économiser cet argent.
Roma : Du côté positif, les maisons de sa rue se vendent aujourd’hui environ 450 000 dollars, 200 000 de plus que ce qu’elle a payé.
Meghan : Savoir que la valeur de ma maison a augmenté, c’est bien sûr rassurant, mais cela ne m’aide évidemment pas à faire face à ma situation et à mes factures actuelles. Encore une fois, parce que les choses ont changé si vite en cinq ans, cela me rend un peu plus prudente, car j’ignore ce qui pourrait se passer dans les 20 prochaines années, le temps qu’il me reste pour rembourser mon prêt. Je suis un peu moins naïve maintenant, et je sais que c’est un bon investissement dans l’ensemble, mais que ce n’est peut-être pas un investissement aussi important et aussi bon que je le pensais.
Roma : Avant que les taux ne montent en flèche, Meghan et son partenaire envisageaient de vendre et d’acheter une maison plus récente. Ce n’est plus d’actualité, mais ils sont heureux d’avoir la possibilité de conserver leur maison.
Meghan : Ce n’est certainement pas une décision que je reconsidérerais. Je suis très heureuse d’avoir ma maison. Je me sens très chanceuse d’avoir un toit au-dessus de la tête, surtout maintenant que je suis maman. Je peux commencer à penser à notre maison comme un endroit où notre famille s’agrandira, où ma fille sera en sécurité. Mais si c’était à refaire, j’aurais sans doute fait plus de recherches. Je n’avais aucune idée de ce qui m’attendait lorsque j’ai acheté ma maison.
Rob : Deux acheteuses récentes nous ont fait part des difficultés causées par la hausse des taux d’intérêt. Ils consacrent désormais plus de la moitié de leurs revenus au logement, et c’est vraiment difficile. Victor Tran, courtier en prêts hypothécaires chez True North Mortgage, en Ontario, se joint à nous pour discuter de ce phénomène. Il travaille dans ce domaine depuis 2007. Victor, pouvez-vous nous donner une idée de l’impact de la hausse des taux hypothécaires sur les jeunes acheteurs qui sont arrivés récemment sur le marché? Comment se débrouillent-ils?
Victor : Cela dépend du type de propriété qu’ils ont acheté. Je dirais que la moitié de mes clients ont signé pour un taux fixe, et qu’ils ont eu de la chance, ou qu’ils sont arrivés à un bon moment, lorsque les taux étaient inférieurs à 2 %. Ils s’en sortent donc bien, mais l’autre moitié des clients a signé pour un prêt hypothécaire à taux variable. Et oui, ce sont eux qui ont été le plus durement touchés, et dont les versements ont le plus augmenté. Beaucoup d’entre eux sont assujettis à un seuil de déclenchement, et sont obligés de payer davantage pour couvrir les intérêts qu’ils doivent à la banque. Mais la plupart du temps, mes clients s’accrochent. Mais ils paniquent tous. Je ne vois pas de ventes de détresse de mon côté, mais cela a été assez dur, en fin de compte, pour ce que les gens avaient en poche.
Rob : Dans le cas d’une personne qui a un prêt hypothécaire à taux variable, dans quelle mesure ses versements mensuels vont-ils augmenter?
Victor : Cela dépend du montant du prêt du client et du taux pour lequel il a signé. Les circonstances sont différentes d’une personne à l’autre. Mais en moyenne, je constate que beaucoup de clients ont subi des augmentations de 30 à 50 % depuis qu’ils ont leur prêt hypothécaire, disons il y a deux ans. Disons que pour un prêt hypothécaire de 500 000 dollars, une personne a signé pour un prêt à taux variable qui a commencé à 1,5 % il y a quelques années, et qu’elle doit maintenant s’attendre à un taux proche de 6 %. Ses versements augmentent d’environ 1 000 dollars par mois.
Rob : Si j’ai bien compris, avec certains prêts hypothécaires à taux variable, le versement n’augmente pas même si les taux augmentent, mais c’est l’amortissement qui change. Ainsi, certains clients se retrouvent avec un amortissement extrêmement long. De quelle durée parlons-nous?
Victor : Bien sûr. La majorité des prêteurs, les banques, ont au moins un produit appelé prêt hypothécaire à taux variable avec versements fixes. Dans ce cas, le versement ne change pas lorsque les taux augmentent ou diminuent. C’est simplement qu’une plus grande partie du versement sera consacrée aux intérêts et une plus petite au capital. Vous en arriverez au point où vous ne paierez presque plus de capital, ce qui aura pour effet d’allonger l’amortissement. La banque dit en substance : « Vous savez, à ce rythme, si vous continuez à ne payer que les intérêts et très peu de capital, il vous faudra X années pour le rembourser. » Alors, dans certains cas extrêmes, pour des prêts hypothécaires très élevés, disons plus d’un million de dollars, j’ai vu des amortissements de 80 ou 90 ans! Bien entendu, plus le solde est faible, moins l’amortissement restant sera long. Et il diminuera forcément avec la baisse des taux à long terme.
Rob : C’est bien de l’avoir souligné. Nous ne voulons pas que les gens croient que des gens mettront encore 90 ans pour rembourser leur prêt hypothécaire.
Victor : En effet. La banque donnera à ces clients la possibilité de payer plus pour faire baisser le solde du capital. Elle leur permettra de faire des versements forfaitaires, par exemple, ou d’augmenter leurs versements au moment du renouvellement de façon à ramener l’amortissement au niveau de ce pour quoi ils avaient signé au départ. Donc, cela signifie qu’il ne faudra pas 80 ou 90 ans pour rembourser le prêt hypothécaire. Il existe des solutions à ce problème.
Rob : Ceux qui ont opté pour une hypothèque à taux fixe ont pu s’en sortir jusqu’à présent. Mais disons que vous avez acheté votre propriété il y a cinq ans et que le contrat doit être renouvelé à l’automne ou à l’hiver 2023, ou au début de 2024. Sur la base de ce qui s’est passé au cours des cinq dernières années, de combien pensez-vous que le taux de leur prêt hypothécaire va augmenter?
Victor : Il y a beaucoup de clients qui renouvellent leur contrat maintenant, qui avaient opté pour un prêt de cinq ans en 2018. À l’époque, le taux moyen pour un prêt à taux fixe était de près de 3 %. Maintenant, ils renouvellent leur prêt à un taux qui peut être au moins deux fois ou deux fois et demie plus élevé.
Rob : Victor, que conseillez-vous aux clients qui font face à une augmentation brutale de leurs mensualités et qui craignent de ne pas pouvoir y faire face?
Victor : La première solution, c’est de s’adresser à sa banque. Les banques sont là pour vous aider. Les banques veulent gagner de l’argent, pas saisir des maisons et devoir les revendre. Elles ne veulent pas que vous vous retrouviez en défaut de paiement. Par conséquent, en cas de graves difficultés financières, il est préférable de prendre contact avec son prêteur pour lui demander s’il y a options de report de versement. Nous avons vu en 2020, au début de la COVID, les banques proposer des reports de versement de quatre, cinq ou même six mois. Donc, il peut y avoir des exceptions. Les options de report ou de saut de versement sont plus ou moins les mêmes. Il est possible de prolonger l’amortissement en refinançant le prêt hypothécaire. Il faut cependant passer par toutes les étapes de l’évaluation de la maison et faire appel à un notaire ou à un avocat pour réenregistrer l’hypothèque sur le titre de propriété. Mais il existe des solutions. Au cas où vous n’auriez pas les moyens d’assumer un versement plus élevé. Encore une fois, la banque est là pour vous aider. Et si le prêteur qui détient votre prêt hypothécaire ne peut pas vous aider ou n’a aucun intérêt à le faire, il est toujours préférable de chercher conseil ailleurs. Il y aura toujours quelqu’un qui peut vous aider.
Rob : Victor, vous avez dit que vous n’avez encore vu personne perdre sa maison parce qu’il ne pouvait plus rembourser son hypothèque. Mais je me demande ce que vous entendez de la part d’autres courtiers en prêts hypothécaires et d’autres acteurs du secteur immobilier. Que vous disent-ils? Cela arrive-t-il? Des gens doivent-ils vendre leur maison parce qu’ils n’y arrivent plus?
Victor : Oui, bien sûr. Cela se produit. J’ai des clients qui vivent de graves difficultés financières, mais heureusement, ils n’ont pas à se débarrasser de leur résidence principale. Ce sont des clients investisseurs, qui ont été contraints de vendre des actifs. C’est un phénomène que l’on commence à observer de plus en plus souvent sur le marché. Les investisseurs ne veulent plus avoir à se saigner aux quatre veines chaque mois pour avoir un immeuble de placement. C’est pourquoi nous constatons aussi une augmentation des stocks, en tout cas dans la région du Grand Toronto. Mais le taux de défaillance demeure à un niveau historiquement bas. Je ne sais pas exactement quel est le pourcentage. Mais nous n’assistons pas à une augmentation brutale ou exponentielle à cet égard. En revanche, nous constatons que les stocks augmentent en raison des difficultés financières des clients, ou simplement parce que les investisseurs ne veulent plus avoir à rembourser de telles hypothèques.
Rob : J’ai voulu approfondir la question des prêts hypothécaires à taux variable. Ils étaient étonnamment bon marché en 2021, car la Banque du Canada avait abaissé les taux pour stimuler l’économie. Pensez-vous qu’à l’époque, on accordait suffisamment d’attention aux risques potentiels des prêts hypothécaires à taux variable?
Victor : Non, je ne pense pas qu’on y accordait suffisamment d’attention. Vous savez, les taux étaient très bas. Ils n’auraient pas dû être aussi bas. Je me souviens que la plupart des clients à taux variable signaient pour environ 1,25 %, et que le taux fixe était d’environ 1,99 %. Il y avait donc une très grande différence entre les taux, et il était difficile de reprocher à quelqu’un d’opter pour le taux fixe. La plupart des Canadiens souhaitent simplement obtenir le taux le plus bas possible. Et aussi entrer sur le marché immobilier. Et ils veulent aussi des paiements peu élevés. Vous savez, il n’y avait pas beaucoup d’information à l’époque sur les risques liés au choix du taux variable, les répercussions possibles sur les versements mensuels, les intérêts supplémentaires à payer si les taux augmentaient d’un certain montant. Vous savez, à ce moment-là, compte tenu des informations dont nous disposions, on avait l’impression que les taux resteraient bas pendant un certain temps. Nous ne nous attendions pas à ce que la Banque du Canada augmente autant les taux en si peu de temps. Mais, encore une fois, on ne peut pas en vouloir aux gens d’avoir opté pour des taux variables pour obtenir le taux le plus bas à ce moment. Ils ont pris la meilleure décision sur la base des informations dont ils disposaient à ce moment.
Rob : Supposons que quelqu’un opte pour un taux fixe. La tranquillité d’esprit de savoir que le taux ne changera pas, sans s’inquiéter de ce que dira la Banque du Canada. Quel est le meilleur choix pour l’instant? Je pose cette question parce que lorsque je regarde les taux hypothécaires en ce moment, le taux pour cinq ans est environ un point et demi de pourcentage moins cher que le taux pour un an. C’est complètement l’inverse de la situation normale. Que suggérez-vous de faire, pour l’instant?
Victor : Les risques dépendent du type de transaction. Qu’il s’agisse d’un achat, d’un renouvellement d’hypothèque ou d’un refinancement, du fait que le prêt hypothécaire est assuré ou non. Par exemple, si quelqu’un a une mise de fonds de moins de 20 %, et cela dépend aussi de la cote de crédit et de l’amortissement le jour de la clôture. De nombreux facteurs différents entrent en ligne de compte dans l’établissement des taux. Les taux les plus bas sur le marché sont les taux des prêts hypothécaires assurés. Par exemple, pour une personne qui achète une propriété avec une mise de fonds de moins de 20 % et dont le prix est inférieur à 1 million de dollars. Et certains des taux les plus élevés concernent les prêts hypothécaires non assurés ou les achats de plus d’un million de dollars avec une mise de fonds de plus de 20 %. Les acheteurs souhaitent opter pour l’amortissement maximal de 30 ans. Le choix du terme et du taux dépend en fait de la situation de chacun. Mais je constate que le terme et le taux les plus populaires depuis un an, au moins, sont les prêts à taux fixe sur trois ans. Le taux fixe sur trois ans est le plus avantageux, car il n’est pas beaucoup plus élevé que le taux fixe sur quatre ou cinq ans, mais il est nettement inférieur au taux fixe sur un ou deux ans. Et les gens espèrent que d’ici 2026, lorsqu’ils arriveront à la fin du terme de trois ans, les taux au renouvellement seront revenus à 4 %, ou à un niveau un peu plus raisonnable. Ils ont l’espoir de bénéficier d’un taux plus bas quand ils renouvelleront à ce moment. Les gens craignent également de se voir imposer de lourdes pénalités s’ils signent pour un terme plus long. Le taux fixe sur cinq ans a toujours été un choix populaire. Les chiffres, ou plutôt les données, montrent qu’un Canadien sur trois résilie son prêt hypothécaire par anticipation, que ce soit pour refinancer, pour emprunter des fonds sur la valeur nette de la maison afin de rembourser des dettes ou de faire des rénovations, ou encore pour vendre la propriété et en acheter une nouvelle. Les gens ont donc peur des pénalités. C’est pourquoi tant de gens optent pour un terme fixe de trois ans. Ce n’est pas un terme si long, et le taux n’est pas tellement plus élevé que le taux fixe sur cinq ans.
Rob : Victor, j’aimerais vous poser une question qui m’a été transmise par courriel ce matin par un lecteur qui se demande si le renouvellement d’un prêt hypothécaire auprès du même prêteur est automatique ou si le prêteur tient compte d’éléments tels que la perte d’un emploi ou d’un revenu ou la baisse de la valeur de votre maison.
Victor : Auparavant, les prêteurs hypothécaires se contentaient de proposer un renouvellement sans requalification. Il n’y avait donc pas de vérification de la solvabilité, ni de l’emploi. Il y avait un document à signer, et c’était tout. Le prêteur actuel ne connaît pas votre situation actuelle en matière d’emploi et de crédit, sauf si vous choisissiez de demander un refinancement ou un nouveau prêt hypothécaire. Aucune question n’était donc posée. Mais j’ai entendu parler récemment de cas où les prêteurs se montrent un peu plus pointilleux et demandent un peu plus de documents ou de renseignements avant de proposer un renouvellement. Je sais que ce n’est qu’un moyen pour eux de se débarrasser de ce client. Il se peut qu’il ait effectué des versements en retard au cours des dernières années. Peut-être a-t-il demandé trop souvent des reports de versement. Et le prêteur ne pense pas qu’il mérite d’obtenir un prêt chez lui. C’est donc possible, mais pas systématique. Dans la plupart des cas, le prêteur propose un simple renouvellement sans poser de questions. Mais le taux offert ne sera pas le plus avantageux, et il est donc toujours préférable pour le client de prendre le temps de faire le tour du marché pour voir les possibilités qui s’offrent à lui.
Roma : Il n’a jamais été aussi difficile d’obtenir un prêt hypothécaire depuis plus de trente ans. Rob, quels sont les points à retenir de nos conversations d’aujourd’hui?
Rob : Premièrement, il est normal de renoncer à d’autres priorités financières pour rembourser son prêt hypothécaire. Essayez de garder un peu d’épargne pour les urgences, mais CELI et REER peuvent attendre. Tout comme le REEE des enfants. Deuxièmement, si vous ne parvenez pas à rembourser votre hypothèque, prenez les devants. Demandez à votre prêteur quelles options s’offrent à vous. Un test rapide de votre stress hypothécaire : vous servez-vous de vos cartes de crédit ou d’une marge de crédit pour y arriver? Troisièmement, les taux hypothécaires pourraient avoir atteint leur sommet. On peut s’attendre à une baisse des taux au cours des 12 prochains mois environ, mais rien de comparable à ce qui s’est passé en 2021. Nous ne reverrons pas de tels taux de sitôt.
Roma : Merci d’avoir écouté cet épisode de Test de résistance. Cette émission a été produite par Kyle Fulton, Anna Stafford et Emily Jackson. Notre productrice exécutive est Alisha Sawhney. Merci à Cara, Megan et Victor de nous avoir raconté leurs histoires.
Rob : Vous trouverez Test de résistance en anglais (Stress Test) partout où vous écoutez des balados. Si vous avez aimé cet épisode, donnez-nous une note de cinq étoiles et partagez-le avec vos amis.
Roma : Dans notre prochain épisode de Test de résistance : Nous parlons de folies. Vous savez, ces dépenses que vous ne pouvez peut-être, probablement ou certainement, pas vous permettre. Nous nous disons que nous le valons bien. Je suis sûre que les voyages de dernière minute ou les billets de concert peuvent vous apporter de la joie. Mais nous verrons comment garder l’équilibre dans ces folies sans tomber dans des habitudes de dépenses risquées.
Rob : En attendant, retrouvez-nous sur le site du Globe and Mail. Merci à tous de nous avoir écoutés.